¿Puedo negarme a pagar una obra mal hecha o sin terminar?
Tener la casa a medio hacer y una factura encima de la mesa agota. La respuesta corta: puedes dejar de pagar lo que corresponde a lo mal hecho o a lo que falta por hacer. Lee esta guía y consulta a un abogado antes de dar ningún paso.
Qué hacer hoyEn resumen
Lo esencial, en cuatro ideas.
Retén en proporción
Sí puedes retener el pago, pero solo en proporción a lo que está mal hecho o sin hacer.
Todo, solo si no sirve
Puedes no pagar nada únicamente si la obra no sirve o no se ha hecho.
Por escrito y con pruebas
Fotos y, si el importe lo justifica, un perito que valore los defectos.
El riesgo de pasarte
Si retienes de más, la empresa puede reclamarte lo que debías, con intereses y quizá costas.
Antes de dejar de pagar, ordena las pruebas.
Ernesto Grueso Zorrilla · Abogado en Madrid
Consulta tu caso01 · Hoy
Qué hacer hoy y esta semana
Seis pasos para las primeras 72 horas. Te protegen pase lo que pase después.
Dos errores que no debes cometer hoy
- Retener todo el dinero si los defectos son pequeños.
- Dejar entrar a otra empresa, arreglar o tirar algo antes de documentarlo.
- Haz fotos y vídeos de todo: cómo está la obra, cada defecto y lo que falta. Que quede la fecha.
- No firmes ningún papel de conformidad, de recepción sin reservas o en el que diga que no tienes nada que reclamar. Si te lo piden, anota los defectos al lado.
- Reúne los papeles: presupuesto, contrato, transferencias, facturas y mensajes de WhatsApp o correos.
- Escribe a la empresa por un medio que deje constancia (burofax, o el correo que usasteis para el contrato): lista de defectos o de lo que falta, cuánto vas a retener y por qué, y un plazo razonable para arreglarlo.
- Paga lo que no discutes. Retener solo la parte afectada te protege si la empresa te reclama.
- Si el importe es relevante, pide un perito (arquitecto o arquitecto técnico) que describa los defectos y valore cuánto cuesta arreglarlos.
02 · Cuánto
¿Cuánto puedo dejar sin pagar?
Depende de qué le pase a la obra. Los tribunales distinguen tres situaciones:
| Situación | Qué puedes hacer | Qué no |
|---|---|---|
| Defectos que se pueden arreglar (azulejos mal colocados, una puerta que no cierra, una humedad localizada) | Retener lo que cueste arreglarlos | Retener todo lo que queda por pagar |
| Obra a medias o abandonada | No pagar lo que falta por hacer. Si pagaste más de lo que vale lo hecho, reclamar la diferencia | Dejar de pagar lo que está bien hecho |
| Obra inservible o no ejecutada | No pagar | — |
Un ejemplo (orientativo; cada caso es distinto)
Reforma de 20.000 €. Has pagado 14.000 € y quedan 6.000 €. El perito valora en 1.500 € la reparación de los defectos. Lo defendible es pagar 4.500 € y retener unos 1.500 € hasta que lo arreglen. Si retienes los 6.000 € y la empresa te reclama, lo normal es que te condenen a pagar la diferencia.
¿Por qué tanta insistencia en la proporción? La Audiencia Provincial de Madrid lo repite en muchas sentencias: quien no paga por defectos debe probarlos y cuantificar su reparación. Si no, pierde aunque los defectos existan. En una de ellas (SAP de Madrid 10700/2022) solo se descontaron 522,72 € de una factura de 4.909 €, porque fue lo único que se demostró.
¿Cuándo hay que pagar una obra?
Si no pactasteis otra cosa, el precio se paga cuando se entrega la obra (art. 1599 del Código Civil). Si acordasteis pagos por fases, cuenta lo pactado. Mientras la empresa no cumpla bien, legalmente no estás pagando tarde (art. 1100). En una reforma de Madrid sin acta de entrega, con defectos y la terminación en discusión, la factura final no se consideró exigible todavía (SAP de Madrid 1482/2026).
¿Te pide más dinero para terminar?
Los aumentos solo se pagan si los aceptaste, aunque sea de forma tácita. Si es tu caso, cuéntanoslo.
03 · Si no pagas
Qué puede hacer la empresa si no pagas
Seis cosas que pueden pasar, de la más habitual a la más seria, y cómo te afectan.
Reclamarte por escrito o por WhatsApp
Es lo habitual. Contesta también por escrito y con calma: qué retienes, por qué, y adjunta fotos o el informe del perito.
Intentar antes una negociación (MASC)
Desde el 3 de abril de 2025, antes de ir al juzgado hay que intentar negociar. La ley lo llama medio adecuado de solución de controversias, o MASC (Ley Orgánica 1/2025, art. 5). La ley lo exige también para el monitorio, el procedimiento rápido para reclamar deudas, y así lo han aplicado varias Audiencias. Si recibes una propuesta para negociar, contéstala por escrito. Es tu oportunidad de cerrar el asunto con un descuento razonable. Lo más recomendable es que este paso lo dé ya un abogado; un error aquí puede ser difícil de arreglar después. Hay que sentar bien las bases.
Presentar un monitorio
El juzgado te dará 20 días para pagar u oponerte. Si no haces nada, se ejecuta la deuda y ya no podrás discutirla. Si te opones alegando los defectos, el asunto pasa a juicio. Para oponerte necesitas abogado y procurador si la cantidad supera 2.000 €.
Intereses y costas
Si al final se demuestra que debías pagar, pagarás también intereses. Y quien pierde del todo suele pagar las costas de la otra parte, con un límite general de un tercio de lo reclamado (art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Retener solo lo justo reduce mucho los dos riesgos.
¿Me pueden meter en un fichero de morosos?
La ley solo presume lícita la inclusión cuando la deuda es cierta, vencida y exigible. La presunción no ampara las deudas que el deudor ha discutido mediante una reclamación administrativa o judicial, o en un arbitraje (art. 20 de la Ley Orgánica de Protección de Datos). Si te pasa, consulta; cada caso tiene matices.
Presiones habituales
- El boletín eléctrico. Sin el certificado de la empresa instaladora, la distribuidora no conecta una instalación nueva (Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, art. 18). Si te lo retienen, inclúyelo en tu reclamación escrita.
- La factura. Tienes derecho a ella por lo que has pagado. Pídela por escrito.
- Si amenaza con llevarse lo que ha puesto. El Código Civil solo permite retirar materiales si no se daña la obra (art. 360). Déjalo por escrito y consulta antes de que ocurra.
04 · Pruebas
Si no hay contrato, ni factura, o pagaste en efectivo
El presupuesto es el contrato
El presupuesto que aceptaste es el contrato, aunque fuera por WhatsApp.
Mensajes y transferencias
Sirven como prueba. Si la empresa los niega, quizá haya que demostrar que son auténticos. No borres nada y conserva el móvil.
Pagos en efectivo
Desde 1.000 € están prohibidos cuando cobra un empresario o profesional, sumando todos los pagos de la misma obra (Ley 7/2012, art. 7). Si ya ocurrió, no te impide reclamar, pero complica probar lo que pagaste. Consúltalo antes de dar más pasos.
05 · Subcontratas
Si un subcontratista o proveedor te reclama a ti
Quien trabajó o puso material en tu obra por encargo de la empresa puede reclamarte directamente, hasta lo que tú todavía debas a la empresa (art. 1597 del Código Civil).
Desde que te reclama, no pagues ese dinero a la empresa; podrías tener que pagar dos veces (Tribunal Supremo, sentencia 633/2017).
06 · Qué reclamar
Qué puedes reclamar tú
| Puedes pedir | Ejemplo real en Madrid |
|---|---|
| Que te devuelvan lo pagado por obra no hecha | Reforma integral abandonada con un 10 % ejecutado; devolución de lo adelantado menos lo hecho (SAP de Madrid 9129/2023) |
| El coste de terminar o rehacer con otra empresa | Concedido en la misma sentencia, incluida la demolición de lo mal hecho |
| El alquiler de otra vivienda mientras la tuya no es habitable | 5 meses de alquiler (SAP de Madrid 9129/2023); 4.415,55 € (SAP de Madrid 17360/2024) |
| Daño moral | Solo en casos graves, como tener que salir de casa mucho tiempo (3.000 € en la SAP de Madrid 9129/2023) |
| La penalización por retraso, si se pactó | Según el contrato |
Antes de encargar el trabajo a otra empresa, requiere por escrito a la primera y documenta el estado de la obra. Sin eso, es difícil cobrar la diferencia.
Cifras que conviene tener presentes
Plazos y límites reales.
- 20 días
- para oponerte a un procedimiento monitorio (proceso judicial)
- 30 días
- para que la empresa responda cuando le propones negociar (MASC). Sin respuesta, puedes ir al juzgado
- 5 años
- para reclamar defectos de una reforma normal. Cuanto antes se inicie la reclamación, mayores garantías tendrás
Una obra se reclama con pruebas, no con prisas.
Cada paso que das antes de reclamar, las fotos, los escritos, lo que pagas y lo que no, cuenta después. Por eso conviene ordenarlo con un abogado desde el principio.
Consulta tu caso07 · Plazos
Plazos
Cuánto tiempo tienes en cada caso y desde cuándo cuenta.
| Situación | Plazo |
|---|---|
| Defectos o incumplimiento en una reforma normal (cocina, baño, suelos, instalaciones) | 5 años (art. 1964 del Código Civil) |
| Plazo de 6 meses de los vicios ocultos | No se aplican a las obras; son de la compraventa (SAP de Madrid 14399/2025) |
| Reforma con proyecto que afecta a estructura, fachada o uso del edificio | Además, los de la Ley de Ordenación de la Edificación: 10, 3 o 1 año de garantía y 2 años para reclamar |
| Te llega un monitorio | 20 días |
| La empresa debe contestar tu reclamación (intento de negociación MASC) | En un plazo de 30 días |
Una reclamación escrita que la empresa reciba interrumpe el plazo; vuelve a empezar a contar.
08 · Vías
Cómo se reclama: las opciones reales
Cada obra es distinta y estos asuntos se complican con facilidad. Un paso mal dado puede hacerte perder la razón que tenías: retener de más, contratar a otra empresa sin documentar o aceptar un acuerdo por correo. Por eso lo más recomendable es que un abogado revise tu caso antes de dar cada paso.
Requerimiento por escrito a la empresa
Hay que hacerlo. Deja constancia y frena el plazo de prescripción. En la práctica, por sí solo rara vez hace reaccionar a la empresa.
OMIC u Oficina de Consumo de la Comunidad de Madrid
Es gratis y te informan, pero la empresa no está obligada a aceptar la mediación y muchas veces ni contesta. El arbitraje de consumo solo funciona si la empresa está adherida o lo acepta.
Negociación previa a la demanda (MASC)
Desde abril de 2025, antes de demandar hay que intentar negociar. Bien planteada, con el informe del perito y una propuesta concreta, suele ser el momento en que la empresa se toma el asunto en serio, porque ve que el siguiente paso es el juzgado. Conviene que lo plantee ya un abogado; lo que se diga aquí condiciona todo lo que venga después.
La demanda
El artículo 1124 del Código Civil ofrece dos caminos:
- Exigir que cumpla el contrato y reclamar los daños: que termine o repare la obra, o que pague lo que cuesta que lo haga otra empresa. Es la opción más habitual en reformas.
- Resolver el contrato y reclamar los daños: darlo por terminado, recuperar lo pagado por lo no hecho y cobrar los perjuicios. Se usa menos, normalmente cuando la empresa ha abandonado la obra o ya no tiene sentido que siga.
La decisión clave
Elegir el camino y cuánto reclamar es una decisión técnica.
Además, si el asunto supera los 2.000 €, la ley exige ir al juicio con abogado y procurador. Si estás en esta situación, el asesoramiento de un abogado no es un lujo; es lo que evita errores caros.
¿Y si es una estafa? Solo lo es si la empresa te engañó desde el principio, por ejemplo cobrando sin intención de hacer la obra. Si empezó y luego la dejó o la hizo mal, normalmente es un incumplimiento de contrato que se reclama por la vía civil. Lo explico en la guía sobre la estafa en una reforma.
09 · Errores
Qué no hacer
No retengas todo por defectos pequeños
Es el error que más juicios hace perder.
No arregles ni dejes entrar a otra empresa
Ni tires nada sin documentar antes el estado de la obra.
No pagues en efectivo 1.000 € o más
Está prohibido y complica probar lo que pagaste.
Cuidado con los acuerdos por correo
No aceptes sin pensarlo que lo que falta por pagar se destine a arreglar los defectos. La Audiencia de Madrid entendió que algo así cerraba el asunto para las dos partes (SAP 4987/2024).
No acuses de delitos en las reseñas
No llames estafadores o ladrones a la empresa. Cuenta hechos que puedas probar y opiniones medidas.
No denuncies por estafa sin indicios
Solo tiene sentido si hay señales de engaño desde el principio (cuándo es estafa).
No pagues si te reclama un subcontratista
Desde su reclamación, ese dinero puede tener que ir a él; si pagas a la empresa, podrías pagar dos veces.
¿Dudas antes de dar un paso?
Cuéntame tu caso y lo vemos antes de que sea tarde.
Consulta tu caso
10 · Dudas
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten cuando una reforma sale mal.
Haz tu pregunta¿Puedo negarme a pagar lo que falta si la obra está mal hecha?
Sí, la parte que corresponde a los defectos o a lo que no se ha hecho. Todo, solo si la obra es inservible.
Si no le pago, ¿me puede demandar?
Sí, normalmente con un monitorio, tras intentar negociar. Si retuviste solo lo justo y tienes pruebas, tu posición es buena; si retuviste de más, pagarás la diferencia y quizá intereses y costas.
¿Puedo contratar a otra empresa para terminar y descontarlo?
Sí, pero antes reclama por escrito a la primera, dale un plazo y documenta cómo está la obra (fotos, perito o acta notarial).
No firmé contrato y pagué sin factura. ¿Puedo reclamar?
Sí. El presupuesto aceptado, los mensajes y las transferencias sirven como prueba.
¿Cuál es el plazo para reclamar una reforma mal ejecutada?
En una reforma normal, 5 años. No se aplican los 6 meses de los vicios ocultos.
¿Qué hago si el albañil hace mal su trabajo y no contesta?
Documenta, reclama por escrito con un plazo, paga lo no discutido y retén solo lo proporcional. Antes del siguiente paso, consulta con un abogado. De cómo se plantee la negociación previa depende en buena parte el resultado.
¿Cuánto cuesta un informe pericial?
No hay tarifas oficiales. Pide presupuesto a dos o tres profesionales. Si ganas el juicio, su coste puede recuperarse dentro de las costas.
Fuentes
En qué se apoya esta guía
Todo lo que lees aquí sale de normas en vigor, sentencias reales de la Audiencia Provincial de Madrid y del Tribunal Supremo y la guía oficial del Ayuntamiento. Textos del BOE consultados en octubre de 2026.
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- normas
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- guía oficial
Normas
- Código Civilarts. 360, 1100, 1124, 1490, 1597, 1599 y 1964
- Ley de Enjuiciamiento Civilarts. 250, 394, 815 y 818
- Ley Orgánica 1/2025arts. 5, 7 y 10 y disposición adicional 7.ª
- Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuariosart. 21
- Ley Orgánica 3/2018art. 20
- Ley 7/2012art. 7
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificaciónarts. 2, 17 y 18
- Real Decreto 713/2024arbitraje de consumo
- Reglamento Electrotécnico para Baja Tensiónart. 18
Sentencias (CENDOJ)
- SAP M 10700/2022ECLI:ES:APM:2022:10700
- SAP M 9129/2023ECLI:ES:APM:2023:9129
- SAP M 17360/2024ECLI:ES:APM:2024:17360
- SAP M 4987/2024ECLI:ES:APM:2024:4987
- SAP M 14399/2025ECLI:ES:APM:2025:14399
- SAP M 1482/2026ECLI:ES:APM:2026:1482
- STS 633/2017, Tribunal SupremoECLI:ES:TS:2017:4110
Guía oficial
- Reformas y reparaciones en el hogarAyuntamiento de Madrid, Instituto Municipal de Consumo (mayo de 2026)
Esta página explica la regla general para reformas de vivienda contratadas por particulares en Madrid (derecho civil común). No sustituye el estudio de tu caso.
